Podatek od ustanowienia hipoteki to opłata, z którą spotkasz się przy kredycie hipotecznym. W tym artykule dowiesz się, kto go płaci, kiedy powstaje obowiązek i jak złożyć deklarację PCC-3. Wszystko jasno i konkretnie – bez zbędnych formalizmów.
Na czym polega podatek od ustanowienia hipoteki?
Przy kredycie hipotecznym bank chce mieć pewność, że jeśli coś pójdzie nie tak, będzie mógł odzyskać swoje pieniądze. Dlatego wymaga zabezpieczenia w postaci hipoteki. Samo jej ustanowienie wiąże się z dodatkowym obowiązkiem – trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). To nie jest żadna nowość, reguluje go ustawa z 9 września 2000 roku.
Jeśli jesteś konsumentem, a nie prowadzisz działalności gospodarczej, ten podatek Cię dotyczy. Nie jest wysoki, ale przepisy są jasne – trzeba go opłacić. W dalszej części dowiesz się, kiedy dokładnie powstaje obowiązek, jak obliczyć kwotę i gdzie złożyć dokumenty.
Kiedy należy zapłacić podatek PCC od hipoteki?
Podatek pojawia się w momencie złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Zazwyczaj dzieje się to przy podpisaniu umowy w banku albo w kancelarii notarialnej. To ten moment decyduje o rozpoczęciu biegu terminu na złożenie deklaracji PCC-3 i opłacenie podatku.
Jeśli wszystko odbywa się u notariusza, on może zająć się formalnościami, a podatek zostanie pobrany od razu. Jeśli jednak oświadczenie o hipotece składasz w formie pisemnej z podpisem poświadczonym notarialnie, wtedy to Ty odpowiadasz za zgłoszenie i opłatę.
Ile wynosi podatek od hipoteki?
Wszystko zależy od tego, jaką formę ma hipoteka. Są dwa typy:
Przy hipotece kaucyjnej, która zabezpiecza nie tylko sam kredyt, ale też odsetki, prowizje i inne dodatkowe koszty, podatek wynosi 19 zł. To właśnie ta forma dominuje przy kredytach hipotecznych.
Jeśli natomiast ustanawiana jest hipoteka zwykła, obejmująca tylko konkretną wierzytelność, wtedy płaci się 0,1% od wartości zabezpieczenia. Przykładowo, przy zabezpieczeniu na 300 000 zł, podatek wynosi 300 zł.
W większości przypadków banki stosują hipotekę kaucyjną, bo daje im większe zabezpieczenie. Dla Ciebie oznacza to tylko jedną opłatę – 19 zł.
Jak wypełnić i złożyć deklarację PCC-3?
Aby spełnić obowiązek podatkowy, trzeba wypełnić formularz PCC-3. Możesz to zrobić przez internet, za pomocą systemu e-Deklaracje, albo złożyć papierowy formularz w urzędzie skarbowym. Masz na to 14 dni od dnia, w którym powstał obowiązek podatkowy, czyli od momentu podpisania oświadczenia o hipotece.
W formularzu wpisujesz swoje dane, dane banku, rodzaj hipoteki, kwotę zabezpieczenia oraz datę zawarcia umowy. Jeżeli podatek już zapłaciłeś, załącz potwierdzenie przelewu. Wszystko powinno być jasne i czytelne – urząd nie będzie dopytywał, tylko oczekuje kompletnego i poprawnego dokumentu.
Gdzie i jak zapłacić podatek PCC?
Pieniądze przelewasz na konto urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania. Numer rachunku znajdziesz na stronie Krajowej Administracji Skarbowej. W tytule przelewu wpisz, że to zapłata podatku PCC od ustanowienia hipoteki i dodaj swoje imię, nazwisko oraz numer formularza.
Pamiętaj, że urząd skarbowy nie przypomni Ci o obowiązku złożenia deklaracji ani o terminie płatności. To Twoja odpowiedzialność. Jeśli spóźnisz się z deklaracją, licz się z odsetkami albo mandatem skarbowym.
Czy są przypadki zwolnienia z podatku od hipoteki?
Zdarzają się sytuacje, w których podatek od ustanowienia hipoteki nie jest należny. Przykład? Jeśli ustanowienie hipoteki odbywa się w ramach działalności gospodarczej, a zabezpieczana wierzytelność dotyczy relacji biznesowych. Tak samo będzie, gdy podatek pobiera notariusz w ramach aktu notarialnego – wtedy nie musisz składać PCC-3, bo obowiązek został zrealizowany już przy podpisywaniu dokumentu.
Dobrze jest jednak upewnić się, jak wygląda Twoja sytuacja. Nie wszystkie umowy są takie same. Przed podpisaniem dokumentów zapytaj, czy deklaracja PCC-3 będzie wymagana i kto ma się nią zająć.
Co grozi za brak zapłaty podatku PCC od hipoteki?
Brak zapłaty podatku to nie drobna pomyłka. Nawet jeśli chodzi o 19 zł, urząd traktuje to jako uchybienie. W praktyce może to oznaczać wezwanie do złożenia wyjaśnień, odsetki za zwłokę, a nawet grzywnę.
Nie warto czekać na pismo z urzędu. Sądy wieczystoksięgowe przekazują dane do fiskusa, a ten łatwo może ustalić, kto nie dopełnił obowiązku. Im szybciej załatwisz sprawę, tym spokojniej możesz spać.
Jak wygląda opodatkowanie przy typowym kredycie hipotecznym?
Wyobraź sobie, że bierzesz kredyt na 450 000 zł, a bank chce zabezpieczyć się hipoteką kaucyjną do 550 000 zł. Oznacza to, że opłacasz tylko 19 zł podatku, bo obejmuje to kredyt, odsetki, opłaty i inne koszty, które mogą pojawić się w przyszłości.
Jeśli bank zdecydowałby się na hipotekę zwykłą, podatek wyniósłby 450 zł, czyli 0,1% od kwoty kredytu. Widzisz różnicę? Dlatego tak ważne jest, by znać formę zabezpieczenia i wiedzieć, jaka kwota będzie zapisana w księdze wieczystej.
Co powinien wiedzieć kredytobiorca przed podpisaniem umowy?
Zanim podpiszesz dokumenty, zapytaj doradcę kredytowego lub notariusza, kto zajmuje się podatkiem PCC. Sprawdź też, czy hipoteka będzie kaucyjna czy zwykła. Dzięki temu będziesz wiedział, ile wyniesie opłata i czy trzeba składać deklarację PCC-3.
Najlepiej przygotować się wcześniej – pobrać wzór formularza, sprawdzić dane urzędu skarbowego i przygotować przelew. To niewielki wysiłek, który oszczędza czas i nerwy. Szczególnie jeśli chcesz skupić się na odbiorze mieszkania albo wykończeniu domu, a nie na tłumaczeniu się przed urzędem.
Aktualizacja artykułu: 02 maja 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady finansowej, prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej w rozumieniu obowiązujących przepisów. Informacje te nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji, a decyzje podejmujesz na własne ryzyko. Przed podjęciem działań mających skutki finansowe lub prawne skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą. Pomimo staranności, nie gwarantuję pełnej poprawności i aktualności treści oraz nie ponoszę odpowiedzialności za Twoje decyzje. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne wspierające rozwój strony bez dodatkowych kosztów dla Ciebie.
