Raty stałe i raty malejące to dwa sposoby spłacania kredytu hipotecznego. Od wybranej opcji zależy nie tylko wysokość miesięcznej raty, ale też to, ile finalnie zapłacisz za cały kredyt. Raty stałe dają przewidywalność, a malejące pozwalają szybciej spłacać kapitał. W tym artykule wyjaśniam różnice, pokazuję konkretne przykłady i pomagam zdecydować, która opcja będzie lepsza dla Twojego budżetu.
Czym są raty stałe i malejące?
Przy kredycie hipotecznym bank daje wybór: spłacać w ratach stałych albo malejących. Chodzi o sposób, w jaki podzielona jest miesięczna rata – na część kapitałową (czyli spłatę pożyczonej kwoty) i część odsetkową (czyli koszt kredytu).
W przypadku rat stałych kwota do spłaty co miesiąc pozostaje taka sama przez cały okres trwania umowy. Z kolei przy ratach malejących – na początku płaci się więcej, ale z czasem raty stają się coraz niższe. Oba rozwiązania są legalne, stosowane przez banki i oparte na tych samych zasadach, ale ich wpływ na budżet i koszt kredytu jest zupełnie inny.
Charakterystyka rat stałych
Raty stałe (inaczej annuitetowe) to najczęściej wybierana forma spłaty. W tej wersji rata co miesiąc jest taka sama, co pomaga planować wydatki. Choć z zewnątrz wygląda to jak prosty system, w środku sporo się dzieje. Na początku spłacasz głównie odsetki, a dopiero z czasem większą część stanowi kapitał.
Taka forma spłaty jest często preferowana przez osoby, które wolą mieć spokój i nie martwić się, że w kolejnych miesiącach rata się zmieni. Przykład: jeśli rata wynosi 2 000 zł miesięcznie, to dokładnie tyle zapłacisz w styczniu, czerwcu i grudniu – niezależnie od tego, ile lat masz jeszcze do spłaty.
Charakterystyka rat malejących
Przy ratach malejących spłacasz co miesiąc taką samą część kapitału, ale odsetki są liczone od pozostałej do spłaty kwoty. To oznacza, że pierwsze raty są najwyższe – potem stopniowo spadają. Im szybciej maleje kapitał, tym mniejsze są odsetki.
Na przykład, jeśli bierzesz kredyt na 300 000 zł na 25 lat, to rata na początku może wynosić około 2 300 zł, ale po 10 latach już tylko 1 600 zł. W efekcie całkowity koszt kredytu jest niższy niż w przypadku rat stałych, bo szybciej spłacasz pożyczoną kwotę.
Wpływ na zdolność kredytową
Rodzaj rat bezpośrednio wpływa na to, ile bank jest gotów pożyczyć. Raty stałe wypadają lepiej przy badaniu zdolności kredytowej, ponieważ na początku są niższe. Dzięki temu łatwiej uzyskać wyższą kwotę kredytu, zwłaszcza jeśli dopiero zaczynasz karierę zawodową lub masz inne zobowiązania.
Z kolei raty malejące wymagają większych dochodów już na starcie. Bank patrzy na wysokość pierwszej raty – jeśli jest za wysoka, może zaproponować mniejszy kredyt albo odrzucić wniosek. Dla osób z wyższym dochodem to nie problem, ale dla tych na początku drogi – może być barierą.
Całkowity koszt kredytu
Tutaj różnice są wyraźne. Raty malejące pozwalają szybciej spłacić kapitał, więc suma zapłaconych odsetek jest niższa. W długim okresie to spora oszczędność.
Weźmy przykład z rynku: kredyt na 300 000 zł na 25 lat z oprocentowaniem 7,9%. Przy ratach stałych zapłacisz łącznie ok. 650 000 zł. Przy ratach malejących – ok. 585 000 zł. To aż 65 000 zł różnicy. Raty malejące są więc tańsze, ale trzeba być gotowym na wyższe obciążenia w pierwszych latach.
Planowanie budżetu domowego
Raty stałe dają stabilność – co miesiąc taka sama kwota wychodzi z konta. To pomaga osobom, które lubią mieć wszystko rozpisane i kontrolują wydatki z wyprzedzeniem. Brak niespodzianek to duży plus.
W przypadku rat malejących początkowe raty są wyższe, co wymaga większego zaangażowania finansowego. Z czasem jednak rata staje się coraz bardziej przyjazna dla budżetu. Dobrze sprawdza się to u osób, które wiedzą, że ich dochody będą rosnąć, np. po awansie lub otwarciu własnej działalności.
Elastyczność w spłacie kredytu
Niektóre banki dopuszczają zmianę formy spłaty w trakcie trwania kredytu. Zdarza się, że ktoś zaczyna od rat malejących, a później – gdy wydatki rosną – przechodzi na stałe. Albo odwrotnie: startuje od rat stałych, a gdy sytuacja finansowa się poprawia, chce szybciej spłacać i wybiera raty malejące.
W praktyce taka zmiana oznacza renegocjację warunków i czasem ponowne badanie zdolności kredytowej. Warto to mieć na uwadze, jeśli planujesz zmienić strategię spłaty w przyszłości.
Kiedy warto wybrać raty stałe?
Raty stałe sprawdzają się w sytuacjach, gdy zależy Ci na przewidywalności. Jeśli Twój budżet jest napięty, masz inne zobowiązania lub po prostu chcesz uniknąć niespodziewanych wydatków – to dobre rozwiązanie.
Dobrze też pasują do kredytów na długi okres, gdy liczysz na stabilność i nie planujesz nadpłacać. Pomagają w spokojnym zarządzaniu finansami, nawet przy zmieniających się kosztach życia.
Kiedy warto wybrać raty malejące?
Raty malejące będą odpowiednie, gdy chcesz szybciej pozbyć się zadłużenia i stać Cię na wyższe obciążenie na początku. To dobra opcja dla osób z wysokimi dochodami lub takich, które planują wcześniejszą spłatę kredytu.
Z takiego rozwiązania skorzystają też osoby, które mają stabilną sytuację zawodową i szukają oszczędności na kosztach kredytowania. W dłuższej perspektywie raty malejące się po prostu bardziej opłacają.
