Mieszkania z rynku wtórnego cieszą się dużym zainteresowaniem, szczególnie tam, gdzie nowe inwestycje są rzadkością albo ceny są wyższe niż przeciętna zdolność kredytowa. Gdy pojawia się ciekawa oferta, warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Taki zakup jest jak najbardziej możliwy – wymaga jednak dokładnego przygotowania. Poniżej znajdziesz najważniejsze informacje, które pomogą ci bezpiecznie przejść przez ten proces.
Co oznacza, że mieszkanie ma hipotekę?
Hipoteka to zabezpieczenie spłaty kredytu, wpisane w księdze wieczystej danej nieruchomości. Najczęściej dotyczy kredytu hipotecznego zaciągniętego przez obecnego właściciela. Takie mieszkanie nie jest „zablokowane”, ale wiąże się z dodatkowymi formalnościami. Gdy kupujesz lokal z hipoteką, nie przejmujesz długu – ale trzeba dopilnować, by został on spłacony przed przeniesieniem własności lub w trakcie transakcji. W przeciwnym razie bank sprzedającego nadal ma prawo do tej nieruchomości. Zasada jest prosta: zanim mieszkanie zmieni właściciela, zadłużenie musi zostać uregulowane.
Jak sprawdzić, czy mieszkanie jest obciążone hipoteką?
Najlepszym źródłem informacji jest księga wieczysta. Można ją sprawdzić online, bez wychodzenia z domu. W dziale IV widnieje każda hipoteka, jej wysokość, dane banku oraz podstawa wpisu. Jeśli mieszkanie było kupione na kredyt, ta informacja będzie widoczna. Warto również poprosić sprzedającego o aktualne zaświadczenie z banku, z którego wynika, ile jeszcze zostało do spłaty. Te dwa dokumenty pozwalają dokładnie ocenić, jak wygląda sytuacja. Bez nich nie powinno się podejmować żadnych wiążących decyzji.
Czy zakup mieszkania z hipoteką jest bezpieczny?
Tak, pod warunkiem że transakcja zostanie dobrze zaplanowana. W całym procesie najważniejsze są dwa elementy: spłata zadłużenia oraz wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Zazwyczaj odbywa się to przy udziale notariusza, banków obu stron oraz eksperta kredytowego. Kupujący finansuje zakup własnym kredytem hipotecznym, z którego część środków trafia do banku sprzedającego, a reszta do właściciela mieszkania. Gdy zadłużenie zostaje spłacone, bank wystawia dokument, na podstawie którego hipoteka zostaje usunięta z księgi wieczystej. Dopiero wtedy nowy właściciel może w pełni korzystać z praw do mieszkania.
Jak przebiega transakcja zakupu mieszkania z hipoteką?
Proces wygląda podobnie jak przy standardowym zakupie, ale zawiera dodatkowe kroki związane z obsługą istniejącego zadłużenia. Najpierw podpisywana jest umowa przedwstępna, w której zapisuje się sposób spłaty kredytu i terminy. Kupujący składa wniosek o kredyt hipoteczny, a bank ustala warunki przelewu środków – najpierw do banku sprzedającego, później do właściciela. Przed podpisaniem aktu notarialnego wymagane jest zaświadczenie o saldzie zadłużenia oraz promesa wykreślenia hipoteki po jego spłacie. Całość koordynuje notariusz, który dopilnowuje, aby wszystko odbyło się zgodnie z przepisami i ustaleniami stron.
Dlaczego sprzedający decydują się na sprzedaż mieszkania z hipoteką?
Powodów jest wiele. Jedni zmieniają miejsce zamieszkania, inni chcą uwolnić się od kredytu, a jeszcze inni wykorzystują sytuację rynkową, by sprzedać nieruchomość z zyskiem. Niezależnie od motywacji, sprzedaż mieszkania z hipoteką to legalna forma transakcji. Bank nie blokuje sprzedaży, pod warunkiem że jego interes – czyli spłata zadłużenia – zostanie zabezpieczony. Kupujący powinien więc zadbać o jasne warunki, aktualne dokumenty i współpracę z osobami, które znają się na takich przypadkach. Dzięki temu wszystko przebiega bez problemów.
Na co trzeba zwrócić szczególną uwagę?
Najważniejsze są dokumenty. Należy dokładnie sprawdzić księgę wieczystą, zaświadczenie o zadłużeniu, promesę banku oraz zapisy umowy przedwstępnej. Warto również mieć pewność, że środki z kredytu kupującego zostaną przelane na konto banku sprzedającego przed podpisaniem aktu notarialnego lub natychmiast po nim – w zależności od ustaleń. Nie bez znaczenia jest też harmonogram transakcji. Każdy etap powinien mieć przypisany termin i odpowiedzialność. W przeciwnym razie jedna pomyłka może spowodować opóźnienia lub komplikacje prawne.
Zobaczmy na przykładzie, jak to wygląda w rzeczywistości?
Pan Marek kupuje mieszkanie za 480 tysięcy złotych. Dotychczasowy właściciel ma jeszcze 120 tysięcy złotych kredytu. Bank Marka przyznaje mu kredyt hipoteczny na całość kwoty. Na podstawie umowy, bank przelewa 120 tysięcy złotych do banku sprzedającego, a pozostałe 360 tysięcy – na konto właściciela. Gdy zadłużenie zostaje spłacone, bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki. Notariusz składa odpowiedni wniosek, a nowy właściciel może już bez przeszkód wpisać swoją hipotekę w księdze wieczystej. Całość trwa około kilku tygodni, ale przy dobrej organizacji, nie ma żadnego problemu.
Czy każdy bank zgodzi się na finansowanie takiego zakupu?
Zakup mieszkania z hipoteką nie jest przeszkodą dla większości banków, ale trzeba spełnić pewne warunki. Najważniejszym z nich jest gwarancja, że obecna hipoteka zostanie wykreślona. Dlatego bank kupującego zazwyczaj wymaga zaświadczenia o saldzie oraz promesy od banku sprzedającego. Czasem potrzebna jest również wycena nieruchomości. Wszystko zależy od polityki konkretnego banku. Dobra wiadomość jest taka, że przy odpowiednim podejściu i pomocy specjalisty, proces przebiega sprawnie i bez większych przeszkód.
Co daje wsparcie eksperta kredytowego w takiej sytuacji?
Kupno mieszkania z hipoteką to zadanie, które wymaga znajomości przepisów, procedur bankowych i praktyki notarialnej. Ekspert kredytowy pomaga przejść przez ten proces od początku do końca. Dobiera kredyt hipoteczny do sytuacji kupującego, koordynuje działania między bankami, sprawdza dokumenty i czuwa nad przebiegiem transakcji. Taka pomoc jest szczególnie przydatna, gdy w grę wchodzi kilka instytucji i wiele etapów. Dzięki temu można uniknąć błędów, które kosztują czas, pieniądze i nerwy.
